2017 年，马云在杭州全球峰会上抛出 “八年后中国最便宜的就是房子” 的惊人预言维嘉优配，彼时中国楼市正处狂飙突进期，这番 “房价如葱” 的论断被视作天方夜谭。如今，随着 2026 年 “十五五” 规划开局之年的临近，房地产市场正站在新旧模式转换的历史节点，马云当年预判的 “去泡沫化” 趋势逐步显现，但现实图景远比单一预言更为复杂。结合政策导向、市场规律与人口结构变化，2026 年房价将告别普涨普跌的 “黄金时代”，迎来三大深刻转变，既印证了预言的核心逻辑，也呈现出结构性分化的鲜明特征。
转变一：市场逻辑重构，从 “普涨红利” 到 “分化定局”
过去二十年，中国房地产市场凭借人口红利、城镇化加速与政策红利，形成了 “买涨不买跌” 的普涨格局，无论城市层级与房产品质，几乎所有不动产都能分享行业增长红利。但 2026 年，这一逻辑将彻底失效，市场分化将成为不可逆转的定局，马云 “房价如葱” 的预言将在特定区域成为现实，而核心资产仍将保持价值韧性。
从区域分化来看，核心城市与非核心城市的房价差距将进一步拉大。“十五五” 规划明确提出 “深入推进以人为本的新型城镇化”，人口持续向一线及强二线城市集聚的趋势将更加明显。2025 年数据显示，三四线城市人口净流出达 312 万人，直接导致这些城市库存高企、去化周期延长，近年来三四线城市房价中位数累计下跌 18%，东北、西部等收缩型城市表现尤为突出。黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯等资源型城市，已出现单价不足千元、总价 5 万元即可购置一套住房的 “葱价房”，这类城市因产业支撑薄弱、人口持续流出，住房供给严重过剩，2026 年房价仍将维持回归居住本质价值的态势。
与之形成鲜明对比的是，一线及强二线城市核心区域的优质房产将持续保持价值坚挺。2025 年前三季度，香港顶级住宅价格逆势上涨 3.2%，北京金融街、上海陆家嘴等核心区域的优质房产，成为抵御通胀的 “硬通货”。马云本人旗下的阿里巴巴和蚂蚁集团，也以 66 亿元人民币购入香港铜锣湾 “港岛壹号中心” 整栋写字楼，这一举措印证了核心区域不动产的稀缺价值。仲量联行数据显示，香港顶级住宅年化租金回报率稳定在 2.5%-3%，高于同期美债收益率，这种价值坚挺源于核心城市的资源集聚效应与全球资本的认可。2026 年，随着 “十五五” 规划中 “清理住房消费不合理限制性措施” 政策的落地，核心城市购房政策优化将进一步强化优质资产的抗跌性。
同一城市内部的板块分化也将加剧。远郊板块与核心城区的房价差距将持续扩大，2025 年数据显示，远郊大户型成交占比仅 8.6%，且配套兑现周期长、流通性差，容易陷入 “买得起住不了” 的困境。而配套成熟的核心城区或近郊板块，凭借通勤便利、教育医疗资源集中等优势，将成为刚需与改善型需求的首选，房价稳定性更强。这种 “核心坚挺、外围回调” 的分化格局，将彻底终结房地产市场的 “普涨红利”。
转变二：供给体系升级，从 “增量扩张” 到 “质效并重”
过去房地产行业的高速发展维嘉优配，依赖于 “拿地 - 建房 - 销售” 的高杠杆增量扩张模式，住房供给以满足基本居住需求为主，品质参差不齐。2026 年，在 “十五五” 规划 “推动房地产高质量发展” 的定调下，住房供给体系将迎来根本性转变，从规模扩张转向品质提升与结构优化，“市场 + 保障” 双轨并行的格局将全面成型。
保障性住房供给从 “有效增加” 转向 “优化升级”。“十四五” 时期，我国已建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房 1100 多万套（间）、惠及 3000 多万群众，基本解决了低保低收入人群的住房保障问题。2026 年作为 “十五五” 开局之年，保障性住房供给将更加侧重因地制宜，优化供给规模、区域与产品结构，重点满足新市民、年轻人等群体的住房需求。这些群体多为 “90 后”“00 后”，对居住环境和条件要求提高，低成本、体面的保障房将帮助他们扎根城市，同时释放消费潜力。保障性住房的优化供给，将进一步分流商品住房市场的刚需压力，引导商品住房价格回归理性。
商品住房供给聚焦 “改善性需求” 与 “好房子” 标准。“十五五” 规划首次明确提出 “因城施策增加改善性住房供给”，这一全新提法标志着改善型需求已成为住房消费的核心增长点。数据显示，2019 年重点 30 城 120 平方米以上住房供给已占到 3 成左右，近年来改善性住房供给持续增加，2026 年这一趋势将更加明显。房企将从 “规模竞争” 转向 “品质竞争”，聚焦绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务等核心卖点，满足居民对居住品质的更高要求。住房城乡建设部明确的房地产发展新模式，已将建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度纳入全生命周期管理机制，2026 年 “好房子” 建设标准将加快完善，推动商品住房从 “有没有” 向 “好不好” 转变。
存量资产盘活成为供给侧改革的重要方向。“十五五” 规划提出 “完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”，从中央到地方将重点展开存量资产盘活工作。2026 年，城市更新将进入加速阶段，从 “十四五” 的 “实施城市更新行动” 升级为 “大力实施城市更新”，老旧小区改造、闲置厂房盘活、城中村改造等将释放大量住房改造潜力。同时，农村集体经营性建设用地的节约集约利用、闲置土地和房屋的依法盘活，也将丰富住房供给渠道。存量资产的高效利用，将有效缓解部分区域的住房供需失衡，促进房价稳定。
转变三：政策导向清晰，从 “全面调控” 到 “精准托底”
过去房地产调控多以 “限购、限贷、限售” 等行政手段为主，侧重抑制市场过热或防范房价过快上涨。2026 年，随着 “十五五” 规划政策的全面落地，房地产政策将从 “全面调控” 转向 “精准托底”，核心目标是化解风险、释放合理需求、稳定市场预期，政策工具更加系统化、精准化。
政策重点聚焦 “清理不合理限制性措施”，释放消费潜力。“十五五” 规划提出 “完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，与 “十四五” 规划 “促进住房消费健康发展” 的提法相比，政策力度明显加大。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，此次 “清理” 并非简单 “减少限制性政策”，而是要求各地系统梳理存量政策，重点破除城与乡之间的资源流动限制、新房与二手房的联动壁垒等四大领域障碍。2026 年，核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏，限购放松、首付比例下调、房贷利率优惠等政策将持续落地，西安等城市已将商贷首付比例统一降至 15%，预计更多城市将跟进优化。
金融与财税政策协同发力，降低购房成本。广开首席产业研究院院长连平建议，在房产购置的交易环节加大财政补贴力度，对首套房购置下调交易环节各项主要税率，缩短二手房增值税免征年限。2026 年，房贷利率有望继续维持历史低位，公积金跨区域使用的隐形门槛将进一步破除，房贷利息抵税等政策有望落地，精准降低居民购房成本。宽松货币政策已初见成效，2025 年上半年 84 个城市二手房成交量同比大涨 28.1%，2026 年政策合力将进一步托底刚需与改善型需求释放，但 “房住不炒” 的定位不会改变，政策旨在 “托底而非拉升”，避免房价大起大落。
风险化解成为政策底线任务。“十五五” 规划将房地产风险置于重点领域国家安全能力建设的首位，明确 “统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”。2026 年，房企风险化解将进入深水区，行业整合加速，头部房企市场份额提升，中小企业逐步退出。政策将通过并购、破产、置换等工具，盘活低效用地和闲置房产，防范企业债务风险向市场传导。同时，现房销售制度的探索实施将从根本上防范交付风险，维护购房者权益，稳定市场预期。
理性看待预言与趋势，把握分化时代的机遇
马云 “房价如葱” 的预言，本质上是对房地产市场 “去泡沫化” 的精准预判，但忽略了中国房地产市场的区域差异性与结构性特征。2026 年房价迎来的三大转变，既印证了预言中 “房价回归理性” 的核心逻辑，也展现了 “核心资产保值” 的现实图景。房地产市场已告别 “闭眼买房就能赚钱” 的时代，进入结构性分化的新常态，房价走势不再是全国统一的涨跌态势，而是以 “稳为主、分化加剧” 为核心特征。
对于刚需购房者而言，2026 年是难得的政策窗口期，应把握房贷利率低位、限购放松等政策红利，聚焦一线及强二线城市的核心区域或配套成熟板块，优先选择现房或次新房，避免过度杠杆，坚守 “居住为主” 的核心需求。对于多套房持有者，应践行 “去弱留强” 的资产优化策略，果断剥离三四线城市非核心区域的非优质资产，置换为核心城市的改善型住房或租赁需求稳定的优质资产，通过分散配置降低风险。
2026 年作为 “十五五” 规划的开局之年，房地产市场的三大转变不仅是行业自身发展的必然结果，更是政策引导与市场规律共同作用的产物。未来，房地产将回归民生属性与居住本质，高质量发展成为核心主题。在这个分化的时代，摒弃 “一刀切” 的市场判断，精准把握核心城市、核心区域的优质资产价值，结合自身需求与风险承受能力做出理性决策，才是应对市场变化的最佳策略。马云的预言没有完全成真，但它揭示的 “去泡沫化” 趋势已深刻改变中国楼市，2026 年的三大转变，将推动房地产市场在盘整中蓄力，在破局中前行，迈向更加健康、理性的发展新阶段。
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